L’ingénierie patrimoniale englobe de nombreuses solutions, notamment dans l’immobilier. BARIS Stratégie vous accompagne pour mettre en place celles qui correspondent à votre projet de vie.
Il existe de nombreux dispositifs et sociétés pour investir dans l’immobilier en toute sérénité. En voici les principaux :
- SCI (SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE)
- SCPI (SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS)
- OPCI (ORGANISME DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER)
- GVF (GROUPEMENT FONCIER VITICOLE) ET GF (GROUPEMENT FORESTIER)
- DÉFICIT FONCIER
- LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL (LMP) OU NON PROFESSIONNEL (LMNP)
- INVESTIR EN NUE-PROPRIÉTÉ
→ SCI (SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE)
Vous pouvez investir dans l’immobilier via une SCI que vous créez ou via une SCI gérée par une société de gestion dont vos acquérez des parts. C’est un moyen efficace et souple pour vous constituer et gérer un patrimoine immobilier.
La SCI permet d’acheter à plusieurs, et donc d’acheter sans être marié. Elle bénéficie d’une fiscalité intéressante : déduction des travaux, déduction des intérêts d’emprunt, création de déficit foncier… De plus, elle permet de prévoir la transmission à moindres frais : réduction des droits de succession et abattements.
Il faut cependant faire attention aux choix de départ, car certains sont irrévocables comme le choix d’imposition par exemple. BARIS Stratégie vous accompagne pour la création de votre SCI, la rédaction des statuts, la comptabilité, les déclarations fiscales…
→ SCPI (SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS)
Les SCPI représentent une véritable alternative au placement immobilier en direct en vous permettant d’investir de manière collective en acquérant des parts au sein de ces sociétés. C’est la SCPI qui achète, recherche des locataires et redistribue les loyers. Vous n’avez rien à faire.
En investissant dans une SCPI, vous investissez dans un portefeuille de biens, ce qui signifie une bonne diversification tant d’un point de vue immobilier que des locataires. Grâce à cela, le risque est bien moins important, car votre rentabilité dépend de dizaines de locataires et non plus d’un seul.
La SCPI est un bon moyen d’obtenir des revenus immédiats, de bénéficier de réductions d’impôts, et de préparer sa retraite. Il existe des SCPI résidentielle, fiscale ou d’entreprise. Certaines SCPI vous permettent également de bénéficier de régimes fiscaux intéressant comme la loi Pinel, Malraux, Monuments Historiques…
BARIS Stratégie vous accompagne dans le choix de vos SCPI, car il reste primordial de choisir les bons professionnels qui assureront la gestion de la société et seront garants de votre bonne rentabilité.
→ OPCI (ORGANISME DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER)
Comme les SCPI, l’OPCI permet d’investir dans l’immobilier de manière collective en acquérant des parts. Il concerne aussi bien les logements résidentiels que les bureaux et commerces. En revanche, et contrairement à la SCPI, l’OPCI n’est pas composé que de biens immobiliers, mais aussi d’actifs financiers.
Les OPCI ont des frais moins élevés que les SCPI (entre 3 et 5 % contre 8 à 12 %) et comme ils possèdent plus de liquidité, vous pouvez récupérer vos fonds quand vous voulez. Cependant, il s’agit d’un investissement plus volatile et donc la rentabilité et la sécurité sont moindres.
Là encore, il s’agit de choisir le bon professionnel et les experts de BARIS Stratégie sont à vos côtés.
→ GVF (GROUPEMENT FONCIER VITICOLE) et GF (GROUPEMENT FORESTIER)
Vous pouvez investir dans l’immobilier via un GVF pour acquérir de manière collective un vignoble afin d’en donner la location et la valorisation à un viticulteur professionnel. De la même manière, vous pouvez investir dans un GF pour acquérir de manière collective une forêt ou un bois.
Ce type d’investissement permet de donner du sens à votre patrimoine, c’est un placement écoresponsable et éthique, tout en profitant de réductions d’impôts.
En investissant dans les vignes et les forêts, vous diversifiez votre patrimoine et profitez d’une valorisation qui ne dépend d’aucun marché financier. Il s’agit d’un placement parmi les plus sécurisés. Si sa rentabilité n’est pas exceptionnelle, les réductions et les abattements concédés au moment de la transmission sont très intéressants.
BARIS Stratégie vous accompagne dans le choix du professionnel qui aura à cœur de développer l’activité viticole ou sylvicole pour un investissement serein.
→ DÉFICIT FONCIER
Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il existe des charges déductibles de vos revenus fonciers comme les intérêts d’emprunt, une partie de l’assurance emprunteur, la taxe foncière le coût des travaux… Si le montant total de ces charges est supérieur à vos revenus, vous créez ce qu’on appelle du déficit foncier. Et ce dernier vient amputer votre revenu global.
En fonction de vos investissements et votre patrimoine immobilier, BARIS Stratégie vous conseillera les meilleures opérations à envisager pour équilibrer l’ensemble et fixera pour vous le cadre fiscal le plus adapté à votre situation.
→ LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL (LMP) OU NON PROFESSIONNEL (LMNP)
La location meublée consiste à louer un logement équipé d’un mobilier suffisant pour que le locataire puisse entrer dans les lieux avec ses seuls effets personnels. Vous pouvez gérer vous-même le bien ou opter pour un bien dans une résidence gérée par un exploitant professionnel (EHPAD, résidences étudiantes, d’affaires, de tourisme…).
La fiscalité du régime de loueur en meublé est attractive puisque contrairement à une location vide, les revenus fonciers générés par une location meublée ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu, mais entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Les premières années, cette particularité vous permettra de déduire certaines charges de vos revenus.
Il existe deux types de régimes : le loueur meublé non professionnel (accessible à tous) et le loueur meublé professionnel (accessible sous conditions). Il faudra encore choisir entre le régime du micro-BIC et le régime réel.
Chaque cas doit être étudié et analysé pour déterminer la meilleure option. BARIS Stratégie veillera à vous accompagner à chaque étape et se chargera par la suite de votre comptabilité qui doit être tenue par un professionnel si vous voulez éviter les mauvaises surprises.
→ INVESTIR EN NUE-PROPRIÉTÉ
Un bien immobilier peut être démembré, c’est-à-dire que l’usufruitier (celui qui a le droit d’utiliser, d’habiter ou de louer le bien et d’en percevoir les revenus) et le nu-propriétaire (celui qui détient le bien immobilier, mais sans en jouir) sont deux personnes distinctes.
L’intérêt d’investir en nue-propriété est double. Tout d’abord, il permet d’acheter un bien immobilier de qualité grâce à une décote pouvant aller jusqu’à 40 % du prix du bien pour un démembrement de 15 ans ! Ensuite, comme vous renoncez à la gestion du bien et ne touchez pas de loyers, votre fiscalité n’est pas impactée. Mieux, vous pouvez tout de même déduire les intérêts d’emprunt de vos autres revenus fonciers si vous réalisez cette opération à crédit !
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien (du fait de l’extinction de l’usufruit) sans avoir à régler de droits de succession.
Les opérations en nue-propriété sont rares, c’est pourquoi se faire accompagner par un spécialiste comme BARIS Stratégie est primordial si vous ne voulez pas passer à côté !
